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IRS, RES, PDS & Smart City Scheme auf Mauritius: Was Immobilienkäufer wirklich unterscheiden müssen
Wer als Nicht-Mauritier eine Immobilie auf Mauritius kaufen möchte, begegnet schnell den Kürzeln IRS, RES, PDS und SCS. Sie stehen nicht einfach für verschiedene Immobilientypen, sondern für regulierte Entwicklungs- und Erwerbsmodelle. Besonders wichtig: IRS und RES sind ältere Systeme, bleiben bei bestehenden Projekten aber relevant.
Die vier Begriffe in 60 Sekunden
Integrated Resort Scheme
Früheres Modell für hochwertige, häufig groß angelegte Resort- und Luxusprojekte. Neue Projekte werden heute nicht einfach als klassische IRS-Projekte aufgelegt; bestehende IRS-Immobilien bleiben jedoch kauf- und wiederverkaufsrelevant.
Real Estate Scheme
Ebenfalls ein älteres Modell, das insbesondere kleinere hochwertige Wohnentwicklungen ermöglichte. Bestehende RES-Projekte und Wiederverkäufe spielen weiterhin eine Rolle.
Property Development Scheme
Das PDS wurde als moderneres Entwicklungsmodell geschaffen und ermöglicht regulierte Wohnprojekte für Mauritier, Nicht-Mauritier und Mitglieder der mauritischen Diaspora.
Smart City Scheme
Das Smart City Scheme ist breiter als ein reines Wohnprojekt: Wohnen, Arbeiten, Dienstleistungen, Infrastruktur und wirtschaftliche Entwicklung werden in größeren Quartieren kombiniert.
IRS und RES: ältere Programme – aber keineswegs bedeutungslos
Ein häufiger Fehler besteht darin, IRS und RES als „abgeschafft und damit irrelevant“ abzuhaken. Für den heutigen Käufer ist entscheidend, dass auf Mauritius weiterhin zahlreiche Immobilien in bestehenden IRS- und RES-Projekten existieren und gehandelt werden.
Die Economic Development Board (EDB) führt IRS, RES und PDS weiterhin ausdrücklich als regulierte Erwerbskategorien für Nicht-Mauritier auf. Für bestehende IRS- und RES-Projekte stellt die EDB zudem Projektlisten und Käuferinformationen bereit.
Property Development Scheme (PDS)
Das PDS ist ein reguliertes Immobilienentwicklungsmodell. Nach den aktuellen EDB-Informationen kann es hochwertige Wohnimmobilien auf Freehold-Land sowie gemeinschaftliche Flächen, Freizeit- und kommerzielle Einrichtungen und Managementleistungen für Bewohner umfassen.
Für wen?
Projekte können Wohnimmobilien für Nicht-Mauritier, mauritische Staatsbürger und Mitglieder der mauritischen Diaspora vorsehen.
Was wird gekauft?
Je nach genehmigtem Projekt beispielsweise Villa, Townhouse, Apartment oder eine andere zugelassene Wohneinheit.
Was gehört zur Prüfung?
EDB-Zulassung, Entwickler, Eigentumstitel, Bau- und Zahlungsplan, Gemeinschaftskosten, Managementstruktur und Vertragsbedingungen.
Residency?
Der Immobilienkauf und die daraus mögliche Aufenthaltswirkung müssen getrennt betrachtet werden. Maßgeblich sind Kaufmodell, Wert und die jeweils aktuellen gesetzlichen Voraussetzungen.
Smart City Scheme: mehr als ein Immobilienprojekt
Smart Cities sollen größere integrierte Entwicklungsräume schaffen. Neben Wohnimmobilien können Büros, Handel, Bildung, Freizeit, Grünflächen, Mobilität und weitere Infrastruktur Teil des Konzepts sein.
- aktuellen Entwicklungsstand des Quartiers prüfen
- bestehende Infrastruktur von angekündigter Infrastruktur unterscheiden
- Verkehrsanbindung und zukünftige Bautätigkeit berücksichtigen
- Service Charges und gemeinschaftliche Einrichtungen kalkulieren
- konkrete Kaufberechtigung des angebotenen Objekts bestätigen
Residence Permit: die 375.000-US-Dollar-Grenze richtig verstehen
Die EDB weist für IRS, RES und PDS darauf hin, dass ein Nicht-Mauritier bei einer qualifizierenden Immobilieninvestition von mindestens 375.000 US-Dollar unter den geltenden Voraussetzungen für ein Residence Permit in Betracht kommen kann. Entscheidend ist aber nicht allein der Kaufpreis: Das konkrete Objekt und das Erwerbsmodell müssen die rechtlichen Voraussetzungen erfüllen.
Seit Dezember 2024: Zahlungsstruktur für Nicht-Mauritier beachten
Die EDB hat Ende 2024 Änderungen für Erwerbe unter IRS, RES, IHS, PDS und Smart City Scheme veröffentlicht. Danach müssen Nicht-Mauritier bei den erfassten Transaktionen die Mittel aus dem Ausland in frei konvertierbarer Währung nach Mauritius transferieren; die Zahlung an den Promoter erfolgt grundsätzlich zu 85 % in Mauritius-Rupien, während die verbleibenden 15 % in Fremdwährung oder Mauritius-Rupien gezahlt werden können.
Auch die Rolle des Notars und die Zahlungsabwicklung sind Teil dieser regulatorischen Struktur. Käufer sollten deshalb Zahlungsplan, Währungsumrechnung und Banktransfer vor der Überweisung mit Notar, Bank und Projektseite abstimmen.
Aktuell besonders wichtig: Kaufnebenkosten haben sich verändert
Bei internationalen Immobilienkäufen dürfen ältere Blogartikel, Verkaufsunterlagen oder Beispielrechnungen nicht ungeprüft übernommen werden. Die aktuellen Smart-City-Guidelines der EDB weisen für Nicht-Mauritier seit 1. Juli 2026 eine Registration Duty von 10 % des Immobilienwerts bei der Registrierung eines entsprechenden Kaufakts aus; zuvor galt in dieser Konstellation ein Satz von 5 %.
So sollte ein internationaler Käufer ein Projekt prüfen
Due Diligence: Unterlagen, die vor dem Kauf auf den Tisch gehören
- Nachweis des genehmigten Projekt- beziehungsweise Scheme-Status
- Eigentums- und Grundstücksunterlagen
- Reservierungsvereinbarung und Kaufvertragsentwurf
- Bau- und Entwicklungsplan einschließlich Fertigstellungsstand
- Zahlungsplan und Regelungen bei Verzögerungen
- Service Charges, Syndic- oder Managementkosten
- Regeln zur Eigennutzung und gegebenenfalls Vermietung
- Gemeinschaftsordnung und Nutzungsrechte
- steuerliche und registrierungsbezogene Nebenkosten
- Voraussetzungen einer gegebenenfalls angestrebten Residence Permit
Off-plan kaufen: Hochglanzbroschüre und Realität trennen
Gerade PDS- und Smart-City-Angebote können bereits während der Entwicklung vermarktet werden. Dann kaufen Sie nicht nur eine Immobilie, sondern teilweise auch eine Erwartung an das zukünftige Umfeld.
Was existiert bereits?
Straßen, Geschäfte, Grünflächen, Clubhouse, Schule oder medizinische Angebote sollten nach „fertig“, „im Bau“ und „geplant“ getrennt werden.
Wer trägt Entwicklungsrisiken?
Vertragsklauseln zu Baufortschritt, Zahlungen, Verzögerungen und Änderungen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Was kostet das Leben dort?
Service Charges, Garten, Security, Clubanlagen und weitere gemeinschaftliche Leistungen können langfristig erheblich sein.
Wie liquide ist der Wiederverkauf?
Prestige allein garantiert keinen Käufer. Preisniveau, Zielgruppe, Angebot im Projekt und tatsächliche Nachfrage entscheiden mit.
Neubau oder Wiederverkauf: dieselbe Abkürzung, andere Prüfung
Bei einem Neubau liegt der Schwerpunkt häufig auf Entwickler, Fertigstellung, Zahlungsplan und künftiger Infrastruktur. Beim Wiederverkauf einer bestehenden IRS-, RES-, PDS- oder Smart-City-Immobilie kommen Zustand, tatsächliche Betriebskosten, Eigentümergemeinschaft, bisherige Verwaltung und Marktgängigkeit stärker in den Vordergrund.
Der häufigste Denkfehler: „Approved Scheme“ bedeutet nicht automatisch „gute Immobilie“
Die regulatorische Zulassung beantwortet wichtige rechtliche Fragen. Sie ersetzt aber keine wirtschaftliche Immobilienprüfung. Ein Käufer muss weiterhin Lage, Preis, Bauqualität, Entwickler, Betriebskosten, Vermietbarkeit, Wiederverkauf und persönliche Nutzung bewerten.
Umgekehrt sollte ein attraktives Objekt niemals allein deshalb gekauft werden, weil Architektur, Pool und Prospekt überzeugen. Für Nicht-Mauritier ist zuerst zu klären, ob und auf welcher rechtlichen Grundlage genau dieses Objekt erworben werden darf.
Mauritius1331-Tipp
Beginnen Sie nicht mit der Frage „IRS oder PDS?“. Beginnen Sie mit Ihrem Ziel: Möchten Sie selbst dort leben, vermieten, später auswandern, ein Residence Permit anstreben oder hauptsächlich Kapital investieren? Erst danach lässt sich beurteilen, welches Projekt und welches Erwerbsmodell zu Ihrer Situation passt.
Wie Mauritius1331 Käufer begleiten kann
Bei internationalen Immobilienkäufen liegt die Schwierigkeit selten darin, schöne Objekte zu finden. Schwieriger ist es, Immobilie, Scheme, Aufenthaltsziel, Budget und tatsächliches Leben auf Mauritius sinnvoll zusammenzubringen.
Strategische Vorprüfung
Wir klären mit Ihnen, welche Art von Immobilie und welches Erwerbsmodell überhaupt zu Ihren Zielen passen.
Projekte einordnen
Wir helfen dabei, Verkaufsargumente von den Punkten zu trennen, die für Nutzung, Kosten und langfristige Entscheidung wirklich relevant sind.
Persönlich auf Mauritius
Auf Wunsch begleiten wir Sie vor Ort zu Besichtigungen und relevanten Terminen und unterstützen bei der praktischen Koordination.
Fachleute koordinieren
Wo notarielle, rechtliche, steuerliche oder andere regulierte Fachprüfung erforderlich ist, gehört die Einbindung der passenden Fachleute in einen sauberen Kaufprozess.
Offizielle Informationen
Die Regeln können sich ändern. Für eine konkrete Transaktion sollten deshalb immer die zum Kaufzeitpunkt geltenden EDB-Guidelines, Regulations und individuellen Projektunterlagen herangezogen werden.
EDB · Real Estate & Hospitality EDB · Info Centre & Guidelines EDB · Property Acquisition SystemSie prüfen eine PDS-, IRS-, RES- oder Smart-City-Immobilie auf Mauritius?
In einem kostenlosen 15-Minuten-Erstgespräch klären wir Ihr Ziel, Ihre Ausgangslage und die nächsten sinnvollen Schritte. Wenn es passt, begleiten wir Sie anschließend bei der Orientierung, Projekt- und Standortauswahl sowie auf Wunsch persönlich auf Mauritius.
Häufige Fragen zu IRS, RES, PDS und Smart City
Sind IRS und RES heute noch relevant?
Ja. Auch wenn es sich um ältere Entwicklungsmodelle handelt, existieren weiterhin zahlreiche genehmigte IRS- und RES-Projekte und entsprechende Wiederverkaufsimmobilien.
Ist PDS einfach der neue Name für IRS und RES?
Nein. Das PDS ist ein eigenes regulatorisches Entwicklungsmodell. Historisch steht es zwar in der Weiterentwicklung des internationalen Immobilienmarktes, die konkreten Voraussetzungen sollten aber nicht pauschal gleichgesetzt werden.
Kann ein Immobilienkauf zu einem Residence Permit führen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Die EDB nennt bei qualifizierenden Erwerbskonstellationen unter IRS, RES und PDS eine Investitionsschwelle von mindestens 375.000 US-Dollar. Ob ein konkreter Kauf qualifiziert, muss vor Vertragsabschluss geprüft werden.
Ist jede Immobilie in einer Smart City automatisch für Nicht-Mauritier kaufbar?
Nein. Entscheidend ist die konkrete Genehmigung und Erwerbsberechtigung des jeweiligen Objekts beziehungsweise Projekts.
Was ist wichtiger: Scheme oder Lage?
Beides beantwortet unterschiedliche Fragen. Das Scheme betrifft unter anderem die regulatorische Erwerbsstruktur; Lage, Qualität, Kosten und Nachfrage bestimmen wesentlich die praktische und wirtschaftliche Qualität der Immobilie.